一、单项选择题(本大题共30个小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前面的字母填在题后的括号内。

　　1、某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为(　　　)

　　A.120万元 B.80万元 C.60万元 D.100万元

　　答案：B

　　解析 提示：500×1×8%+1000×1×8%×0.5=80万元

　　2、被评估设备购建于1993年，账面原值50万元，1998年对该设备进行技术改造，投资12万元，2000年对该设备进行评估，经调查，该类设备1993年、1998年及2000年的定基物价指数分别为100%、125%和130%，则该设备的加权投资年限为(　　A )

　　A.6.19年 B.6.03年

　　C.6.06年 D.6.23年

　　答案：A

　　解析提示： 7×{[50×(130%/100%)] /[ [50×(130%/100%)+12×(130%/125%)]｝+2×{[12×(130%/125%)]×/[50×(130%/100%)+12×(130%/125%)]｝

　　=7×{65 / [65+12.48]｝+2×{12.48/[[65+12.48]｝

　　=6.19年

　　3、某机器设备的市场价格为10万元，运杂费为3000元，直接安装成本为1000元，间接成本为直接成本的7%，该机器设备的重置成本为(A)

　　A.111280元 B.104070元 C.104210元 D.111000元

　　答案：A

　　解析提示：(10+0.3+0.1)(1+7%)=11.128万元

　　4、一台数控机床，重置成本为200万元，已使用2年，其经济寿命为20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为(　　A)。

　　A.38万元 B.18万元

　　C.20万元 D.30万元

　　答案：A

　　提示解析：20+(200-20) (2/20)=38万元

　　5. 被估企业拥有某钢铁厂发行的3年期的一次性还本付息债券1 000张，每张面值100元，年利率12%，按复利计算利息。评估时债券的购人时间已满2年，当时的国库券利率为10%。评估人员通过对该钢铁厂的了解，认为该债券风险不大，并已接近到期日，故按1%作为风险报酬率，并以国债利率为无风险报酬率，折现率定为ll%。该钢铁厂债券评估价值为：(　　)

　　A. 126 450元 B. 140 500元 C.114032元 D.102732元

　　答案：A

　　提示解析：到期价值=l 000×100× (1+12%)3=100 000×1.405 =140 500(元)

　　债券评估价值=140 500×(1+11%)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)

　　6.甲厂以机器设备向乙厂投资，协议双方联营10年，双方按各自投资比重分配乙厂的利润，甲厂投资100万元占乙厂资本总额的10%。双方协议投资期满时，乙厂按甲厂投入机器设备的折余价值返还甲厂，设备年折旧率定为5%，评估时双方已经联营5年，前5年甲厂每年从乙厂分得利润分别为：10万元、14万元、15万元、15万元、15万元。经评估人员调查分析，认为乙厂今后5年的生产经营情况基本稳定，甲厂每年从乙厂处分得15万收益问题不大。投资期满，乙厂将返还甲厂机器折余价值50万。根据评估时的银行利率、通货膨胀情况，以及乙厂的经营情况，将折现率定为12%。该项长期投资评估价值为(　　)

　　A. 82.442万元 B. 824.42万元

　　C. 54.072万元 D. 28.37万元

　　答案：A

　　解析提示：P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(万元)

　　7.甲、乙企业拟各投一部分资产组成一个新的公司，甲企业以某项技术投资，该技术的重置成本为200万元，企业无形资产成本利润率为500%，乙企业以部分有形资产投资，有形资产的重置成本为5000万元，成本利润率为15%。甲企业 投资的无形资产的利润分成率为(　B　)

　　A.3.85% B.18.46% C.17.27% D.28.57%

　　答案：B

　　提示解析：[200 (1+500%)]/{ [5000 (1+15%)]+ [200 (1+500%)]}= 17.27%

　　8、预计待评估土地的年总收入为18万元，年总费用为10万元，剩余使用年限为10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于(　　)万元。

　　A.110 B.61

　　C.49 D.80

　　答案：C

　　解析提示：(18-10)×{〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568万元

　　9、某设备的年收益额为10万元，适用本金化率为10%，则该设备的评估价值为(C)

　　A、110万元

　　B、150万元

　　C、100万元

　　D、50万元

　　答案：C

　　解析 提示： 10/10%=100万元

　　10、预计某资产的年收益额为23万元，剩余可使用年限为7年，折现率为10%，该资产的评估价值接近(　A)

　　A.112万元 B.161万元

　　C.83万元 D.121万元

　　答案：A

　　解析提示：评估价值=23((1-(1+10%)-7)/10%)≈112万元

　　11.某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%，室内格局因素修正系数为(D )

　　A.100/115 B.85/100 C.115/100 D.100/85

　　答案：D

　　解析提示：教材对建筑物评估使用市场法时，都是一以被估价对象该因素的值为100,相应调整参照物该因素的值。

　　12、某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估，选择了三个参照物，其交易价格分别为110万元、125万元和132万元，经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03和0.98，则该大楼的评估值最接近于(D　 )

　　A.132.12万元 B.126.00万元 C.119.89万元 D.125.64万元

　　答案：D

　　解析提示：(110×1.08+125×1.03+132×0.98)÷3=125.64万元

　　13.交易实例土地每平方米价格为2000元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要5年，折现率为10%，则该待估土地价格为：(A 　 )

　　A. 1241.8万元 B.758.2万元 C.1379.1万元 D.2000万元

　　答案：A

　　提示解析：2000×(1+10%)-5=2000×0.6209=1241.8(元)

　　(1+10%)-5=0.6209是区域因素调整系数

　　14.以待估宗地为100，比较实例及待估宗地容积率与其相比，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正1.5%。案例与待估宗地项目 A B C 待估宗地

　　容积率 0.4 0.7 0.46 0.3

　　则参照物B的容积率修正系数是：(B　　 )

　　A. 100/106 B. 100/101.5 C. 0.7/0.3 D.94/100

　　答案：A

　　解析提示：参照物A修正系数=100/100{1+[(0.4-0.3)/0.1]*×1.5%}=100/101.5

　　参照物B修正系数=100/100{1+[(0.7-0.3)/0.1]*×1.5%}=100/106

　　参照物C修正系数=100/100{1+[(0.46-0.3)/0.1]*×1.5%}=100/102.4

　　1415、货币资产的评估价值实际上是货币资产的(D　)

　　A、市场价格

　　B、重置价格

　　C、清算价格

　　D、核实对帐后的账面价值

　　答案：D

　　15.某企业2000年10月发生大修理费用2万元，计入待摊费用帐户，2000年10月在对该企业流动资产进行评估时，该项待摊费用的评估值应(D 　 )

　　A.大于2万元 B.小于2万元

　　C.等于2万元 D.为零

　　答案：D

　　解析提示:其价值已经在固定资产中得到体现

　　16.下列说法不正确的是：(D　　)

　　A. 地段是决定商业房地产价格的更根本原因

　　B.建筑物评估的残余估价法实质上属于收益法

　　C.使用残余价值法要求建筑物不得与土地的最佳使用严重违背

　　D.建筑我物评估时，新旧程度是房屋建筑物价格的决定因素

　　答案：D

　　17.在资产评估报告中，应说明一切取价标准均为(A 　 )

　　A.评估基准日价格标准 B.评估工作期内价格标准

　　C.评估基准日后一年内的价格标准D.评估工作期后一年内的价格标准

　　答案：A

　　解析提示：写明唯一的评估基准日期，说明一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

　　18.与企业的超额获利能力密切相关的无形资产是(D 　 )

　　A.商标B.专利权C.专有技术D.商誉

　　答案：D

　　19.假定某无形资产转让的机会成本为零，则该无形资产转让的最低收费额为(D )

　　A.重置成本×转让成本分摊率

　　B.重置成本×转让成本分摊率×(1—所得税税率)

　　C.重置成本净值×转让成本分摊率

　　D.重置成本净值×转让成本分摊率×(1—所得税税率)

　　答案：D

　　解析提示：特别注意这个题目，不要错选了答案B或者C，而且这个公式考计算题目的可能性也很大

　　20、不属于企业收益预测的方法是(D )

　　A.综合调整法,当前企业收益预测中最常用的方法

　　B.产品周期法

　　C.现代统计法

　　D.趋势预测法

　　答案：D

　　21.不属于资产评估报告书的主要内容是(A)

　　A.评估立项申请

　　B. 评估结果成立的前提条件

　　C. 取得评估结果的主要过程

　　D. 取得评估结果的方法和依据

　　E. 评估委托合同或者协议及其主要内容

　　答案：A

　　22.不属于普通股评估类型的是：(A　)

　　A.年金化模型 B. 红利增长模型

　　C.分段式模型 D. 固定红利模型

　　答案：A

　　23、通过无形资产的鉴定，不能够解决以下哪个问题：(D )

　　A.证明无形资产存在。 B.确定无形资产种类。

　　C.确定无形资产有效期限。 D.确定评估方法

　　答案：D

　　24. 关于房屋建筑物的说法不正确的是：(D )

　　A.房屋建筑物的基本组成有：基础、主体承重结构和屋顶及围护结构

　　B.建筑物作为商品有以下特性：不可位移性、产权边界复杂性、和功能变异性

　　C.对建筑物分类，能是使评估人员更好的了解房屋建筑物的特点，是使评估更科学

　　D.土地使用权划拨具有无偿性、无期限性、可转让性

　　答案：D

　　解析提示：土地使用权划拨是不可转让的，如果要转让先要缴纳土地出让金

　　25.下列哪种属于离岸价：(A　)

　　A.FOB B.CFR

　　C.EXW　　　　　　 D.DDP

　　答案：A

　　26.公开市场假设常用于( B )的评估

　　A.固定资产 B.房产和土地使用权

　　C.机器设备　　　　　　 D.无形资产

　　答案：B

　　题是解析：公开市场假设包含了“最大最佳效用”，而在房产和土地使用权的评估中都有“最佳效用原则”。

　　27.下列哪项不属于资产评估的要素(C　)

　　A.价值类型 B.评估方法

　　C.评估原则　　　　　　 D.特定目的

　　答案：C

　　28.计算机器设备的重置成本，不应该记入的费用是(B　　)

　　A.构建购建费用 B.维修费用

　　C.安装费用　　　　　　 D.调试费用

　　答案：B

　　29.计算建筑物利息的工期应该按照(B )计算

　　A.工期合同 B.额定合同工期

　　C.协商工期　　　　　　 D.实际工期

　　答案：B

　　30.对商业用低价格房价格影响最大的因素是(B)

　　A.环境质量度 B.繁华程度

　　C.交通条件 　　　　　　 D.规划限制

　　答案：B

　　二、多项选择题(本大题共10个小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的选项中只有二个或者二个以上的选项是符合题目要求的，请将正确选项前面的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。

　　1.复原重置成本与更新重置成本的差异在于(BD )

　　A.功能不同 B.成本构成不同

　　C.价格标准不同 D.材料、标准、技术等不同

　　答案：BD

　　2.我国现行制度规定，对占有国有资产的行为发生资产转让时，需要进行资产评估资产转让指得是：(AC )

　　A.国有资产占有单位有偿转让超过百万元资产的经济行为

　　B.以收取租金的方式，将企业全部或者部分资产的经营权转让给其他经营使用者的行为。

　　C.国有资产占有单位有偿转让占全部固定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为。

　　D.独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为

　　答案：AC

　　3.关于资产评估的价值类型说法正确的有：(BCDE)

　　A.资产评估的价值与资产评估的价值类型是同一含义。

　　B.资产评估有四种价值类型：公开市场价值、投资价值、重置价值、清算价格。

　　C.价值类型指资产评估价值的质的规定性，表明价值的内涵和外延。而资产评估价值是资产评估的结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而且后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的

　　D.清算价格一般低于市场价格，取决于资产的通用性和清算时间的限制

　　E. 投资价值以资产的收益能力为依据评估资产价值，而重置成本是从投入角度评估的产的价值

　　F.企业的收益率超过行业平均收益率，其投资价值就会低于重置价值

　　答案：BCDE

　　4.下列说法正确的有：( ABCD)

　　A.功能价值法是假设资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大、成本越高，而不是成等比例变化

　　B.规模价值法假设资产的成本与其生产能力不呈线性关系，但是生产能力越大、成本越高，而且不是成等正比例变化

　　C.计算功能性贬值时，如果重置成本是复原重置成本，则功能性贬值包括超额投资成本和运营性贬值。

　　D.运用使用年限法计算成新率时，不能使用会计年限

　　答案：ABCD

　　5.流动资产评估的特点有( ABCD)

　　A.流动资产评估是单项评估

　　B.必须选准流动资产评估的基准时间

　　C.既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点

　　D.流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值

　　答案：ABCD

　　6.关于低值易耗品的评估说法正确的有( ABCD)

　　A.在库低值易耗品的评估,可以采用与库存材料评估相同的方法。

　　B.在用低值易耗品的评估，采用成本法进行评估

　　C.在用低值易耗品采用成本法时，一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗

　　D.低值易耗品评估时候，要注意区分出低值易耗品和固定资产的界限

　　答案：ABCD

　　7. 下列说法正确的有：(ABCD )

　　A.进口设备采用物价指数法计算重置成本时，应该使用进口国的分类物价指数(教材原话，但注意理解)

　　B.机器设备的经济性贬值计算有两种方法，对损失额折现和规模经济效益指数法

　　C.使用重置核算法计算重置成本，要扣除历史成本支出中的无效支出

　　D.对机器设备使用重置核算法计算重置成本的方法又叫综合估算法，适用于非标、自治的市场价格资料难以获得的设备

　　答案：ABCD

　　8. 建筑物评估中关于市场法说法正确的有：(ABCDEF )

　　A. 建筑物评估中市场法主要有两种方法：交易实力比较法和基准价格对照法

　　B. 建筑物评估中市场法主要有两种方法：直接法和间接法

　　C. 区域因素修正有三种方法：双百分制比较法，十等份因素比较法和环境成熟度修正法

　　D. 建筑物评估中市场法对个别因素修正时，主要采用售价调整法，一般由简单平均法和加权平均法

　　E. 个别因素是决定相同区域房地产出现差异的依据

　　F. 区域因素的修正是市场法的关键和难点之一

　　答案：ABCDEF

　　9. 关于土地使用权的说法不正确的有：( BD)

　　A.土地使用权属于无形资产

　　B.土地的特性指得是土地的自然特性

　　C.土地使用权价值主要取决于它的载体，即土地的特性和条件

　　D.我国土地的所有权属于国家

　　答案：BD

　　10. 下列说法中正确的有：( BC)

　　A.划拨的土地使用权不得转让，不得单独设定抵押，不得租赁

　　B.只有国有土地才能出让土地使用权，集体所有土地不可以

　　C.一般来说，同一级别的土地，商业用地的价格高于住宅和工业用地，而工业用地

　　又高于农业用地的地价

　　D.用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用权后，就可以转让

　　E. 集体所有的土地都不得设定抵押权

　　答案：BC

　　三、简答题(每小题4分，共20分)

　　1.土地资产有什么特性?土地资产价格有什么特点?(KP126-126，KP130-131)

　　答案：土地的特性包括经济特性和自然特性;

　　自然特性包括：

　　1.土地面积的有限性。

　　2.土地空间位置的固定性、

　　3.土地使用价值的永续性和增值性。

　　4.土地的不可替代性。

　　经济主要包括：

　　1.用途的多样性。

　　2.经济地理位置的可变性。

　　3.可垄断性。土地资产价格的特点：

　　1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。

　　2.土地价格主要由土地的需求决定。

　　3.土地价格具有明显的区域性。

　　4.土地价格的上涨性。

　　具体的内容请您结合教材再看一下。

　　2.简述资产评估价值类型的分类、价值和价值类型的关系。(KP12-13)

　　答案：

　　资产评估的价值类型包括：

　　1.公开市场价值

　　2.投资价值

　　3.重置价值

　　4.清算价格

　　价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个结果都是质和量的统一。资产评估价值做为资产评估结果，是价值类型，市场环境和技术参数共同影响的。

　　3.资产评估三种基本方法主要特点的定义是什么?选择评估方法主要应考虑哪些因素?(KP19、22、35、43-44)

　　答案：

　　各种方法的定义：

　　市场法也称市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从二确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法是一种最简单，有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。

　　成本法是指在评估资产时按评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

　　收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定并评估资产价值的因素一种资产评估方法。

　　选择评估方法应当的考虑：

　　1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

　　2.资产评估方法必须与评估对象相适应。

　　3.资产评估方法的选择不要受可搜集数据和信息资料的制约。

　　4.选择评估方法还要考虑不同的评估途径。

　　4.简述无形资产的功能特性(KP173-174)

　　答案：

　　1.附着性

　　2.公益性

　　3.积累性

　　4.替代性

　　5. 成本加和法及其应用的现实性和局限性(KP292-294)

　　答案：

　　现实性：

　　1.企业资产盘子大，非经营性资产占有相大比重。

　　2.企业效益低下，采用收益法缺乏市场基础

　　3.采用成本加和法评估企业价值，便于企业评估后的账务处理

　　局限性：

　　成本加和法是从投资角度，即从购建资产的角度，而没有考虑资产的实际效能和企业运行效率，这种情况下，无论企业效益好坏，同类型企业中，只要原始投资相同，则企业评估值趋向一致。而且效益差的企业的评估值还会高于效益高的企业的评估值，因为效益差的企业的资产可能是不满负荷运转甚至是不使用，其损耗低，成新率高。此外采用成本加和法确定的企业评估值，只包含了有形资产可可确指的无形资产价值，作为不可确指的无形资产-商誉，却无法体现和反映出来。

　　四、计算题(本大题共4小题，第44、45小题各12分，第46、47小题各8分，共40分。)

　　1、某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为10%，允许覆盖率《=50%，土地使用权年限50年，出售时间为1996年10月。

　　根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。建造完成后，其中的商业用房预计即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的4%。

　　在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用，余下的20%在第3年完成。

　　试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格

　　解：(1) 楼价=5000*×2000/(1+10%)3+3500*×18000/(1+10%)3×

　　[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=52855288.7940万元

　　(2) 建筑费=2000*×50%/(1+10%)0.5+2000*×30%/(1+10%)1.5

　　+2000*×20%/(1+10%)2.5=17831788.9973万元

　　(3) 税费=5285.798.40*×4%=211.4354万元

　　(4) 地价=5285.78.409-{1783.998.73+1783.998.73*×6%+(%+〔地价+1783.998.73×(1+6%)〕)

　　×(10%+20%)+5285.7988.40*×4%}

　　计算得地价为:20122009.23.32万元

　　(5)单位地价=20122009.3223/2000=1.006005万元

　　2、某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用(含税费)3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格

　　解： (1)土地出让金=100000/667=149..933元/平方米

　　(2)拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米

　　(3)其他费用=30000/667=44.98元/平方米

　　(4)土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米

　　每平方米土地取得费的开发费合计569.87元

　　(5)第一期利息=569.87*×75%*×10%*×2=85.48元/平方米

　　(6)第二期利息=569.87*×25%*×9%*×1=12.82元/平方米

　　(7)利润=569.87*×75%*×10%+569.87*×10%=99.73元/平方米

　　(8)熟地价格 地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米

　　注明：一亩=667平方

　　3.甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%.评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%.要求：

　　(1)分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。

　　(2)计算专利技术的利润分成率。

　　(3)计算折现率。

　　(4)计算被估专利技术的评估值。

　　解：(1)分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。

　　专利技术的约当投资量=100(1+500%)=600万元

　　乙企业资产的约当投资量=3000(1+10%)=3300万元

　　(2)计算专利技术的利润分成率。

　　600/(600+3300)×100%=15.39%

　　(3)计算折现率。

　　=无风险利率+风险报酬率=6%+4%=10%

　　(4)计算被估专利技术的评估值。

　　有效的收益期限为5年，所以有评估值为：

　　400×15.39%×(1+10%)-1+420×15.39%×(1+10%)-2+430×15.39%×(1+10%)-3

　　+450×15.39%×(1+10%)-4+440×15.39%×(1+10%)-5

　　=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39%

　　=248.45万元

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